廠房租金稅務(wù)籌劃有諸多技巧，要準確區(qū)分租賃性質(zhì)，經(jīng)營租賃按直線法均勻確認收入，融資租賃則需視同銷售并分期確認收入，避免提前納稅，合理選擇租賃對象，與能享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)合作可降低稅負，巧妙利用免租期，將其作為租賃激勵在合同中明確，符合條件可暫緩或免繳增值稅且不視同銷售，代付費用處理上，承租方直接支付并取得發(fā)票可避免轉(zhuǎn)付時的重復(fù)納稅，還有，關(guān)注稅收優(yōu)惠政策，如小型微利企業(yè)的減免、特定區(qū)域的優(yōu)惠等，符合條件的及時申請享受，可考慮分拆業(yè)務(wù)，將廠房租賃與其他業(yè)務(wù)分離單獨核算，利用不同業(yè)務(wù)的稅率差異降低整體稅負。

廠房租金稅務(wù)籌劃技巧

一、合同簽訂相關(guān)

• 分離設(shè)備與廠房出租
  • 若廠房出租包含設(shè)備，可將一個租賃合同改為廠房出租合同與設(shè)備出租合同。因為設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，這樣能避免設(shè)備部分按廠房租金的稅率繳納房產(chǎn)稅，達到節(jié)稅目的。例如，廠房和設(shè)備整體出租年租金200萬元，若不分離，按12%繳納房產(chǎn)稅為200×12% = 24萬元；分離后廠房租金100萬元，設(shè)備租金100萬元，廠房出租繳納房產(chǎn)稅100×12% = 12萬元，設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，可節(jié)約12萬元房產(chǎn)稅（當然設(shè)備出租需繳納其他相關(guān)稅費，但通常低于房產(chǎn)稅）。
• 改變租賃性質(zhì)為倉儲服務(wù)
  • 房屋租賃需按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅，倉儲保管則是按房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅。如果企業(yè)有條件將廠房租賃轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹤}儲服務(wù)（如配備保管人員等），從企業(yè)現(xiàn)在的房產(chǎn)價值（扣除比例為30%）和租金收入來看，按房產(chǎn)余值計算繳納的房產(chǎn)稅可能低于按租金收入計算繳納的房產(chǎn)稅。例如，某企業(yè)廠房年倉儲收入200萬元，當?shù)胤慨a(chǎn)原值扣除比例為30%，應(yīng)納房產(chǎn)稅為2000×(1 - 30%)×1.2% = 16.8萬元，若按租賃需繳納24萬元房產(chǎn)稅，籌劃后房產(chǎn)稅稅負降低了(24 - 16.8)÷24×100% = 30%。
• 采用轉(zhuǎn)租方式降低計稅基礎(chǔ)
  • 若企業(yè)有廠房出租，可先將房產(chǎn)以較低租金打包出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)，再由關(guān)聯(lián)企業(yè)以較高價格轉(zhuǎn)租。因為房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅，這樣可以降低產(chǎn)權(quán)所有人的計稅基礎(chǔ)從而減少房產(chǎn)稅繳納。例如，A公司手上有商業(yè)用地用于出租，每年租金160萬元，則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅160×12% = 19.2萬元。如果A公司先將房產(chǎn)以100萬元一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，然后由B再以160萬元一年的價格進行轉(zhuǎn)租，A公司需要繳納房產(chǎn)稅100×12% = 12萬元，通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式(直租 + 轉(zhuǎn)租)較單一模式(直租)少交稅19.2 - 12 = 7.2萬元。

二、利用稅收政策

• 房屋大修停用期間申請免征房產(chǎn)稅
  • 在房屋大修停用期間，可以向稅務(wù)機關(guān)提出申請免征房產(chǎn)稅，但需要被批準才行。企業(yè)可根據(jù)廠房實際維修情況合理利用該政策節(jié)省房產(chǎn)稅。
• 利用特殊行業(yè)或業(yè)務(wù)的稅收政策
  • 如提供倉儲服務(wù)屬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，增值稅率為6%，相比房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅收政策可能更有利。企業(yè)可以在符合業(yè)務(wù)實質(zhì)規(guī)定（如倉儲服務(wù)指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)活動）的情況下，開展倉儲服務(wù)來進行稅務(wù)籌劃。同時，要注意分開核算適用不同稅率或者征收率的應(yīng)稅服務(wù)，取得一般納稅人資格等相關(guān)要求，以充分享受稅收政策帶來的節(jié)稅效益。

三、其他方式

• 定價轉(zhuǎn)移
  • 這是企業(yè)避稅的基本方法之一。采用這種定價方法，廠房的租賃價格可以高于或低于市場公平價格，以達到少納稅或不納稅的目的。但要注意定價需在合理范圍內(nèi)，避免稅務(wù)風險。
• 成本費用避稅
  • 通過合理組合與核算企業(yè)成本費用項目，使其達到最佳值，以實現(xiàn)少納稅或不納稅的目的。在政府稅法、財務(wù)會計制度及財務(wù)規(guī)定的范圍內(nèi)，運用成本費用值的最佳組合來最大限度地抵銷利潤、擴大成本計算是成本費用避稅法的基本特征。例如合理計算廠房折舊等成本費用，在稅法允許范圍內(nèi)增加成本抵扣，減少應(yīng)納稅所得額。

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